Locação de imóveis: saiba os principais direitos e deveres do locador e do locatário à luz da Lei do Inquilinato
Saber onde começa e termina o
direito do outro é fundamental. Mas conhecer os seus deveres,
também. Fique por dentro das leis, sendo dono ou não do
imóvel
Quem paga o conserto do encanamento estourado:
o proprietário ou o inquilino? Em que casos o locador pode pedir
de volta o bem alugado? Se você tem dúvidas como estas,
o melhor é consultar as leis antes de assinar qualquer contrato
de locação.
Arrumar o encanamento de água ou gás, por exemplo - quando
se trata de lei -, é o mesmo que fazer uma benfeitoria necessária.
Trocando em miúdos: reparo considerado fundamental para impedir
a deterioração do imóvel.
Portanto, se você é proprietário de um imóvel
que necessita de consertos desse tipo, tem o dever de indenizar o inquilino
pelos gastos correspondentes. Já se é o inquilino, tem
o direito de não devolver o imóvel até que sejam
restituídos os valores referentes à obra.
Mas se a situação for outra: você é o inquilino
e o locador pediu o imóvel alugado. Nesse caso, saiba que o proprietário
pode solicitar a devolução, mas, apenas em situações
específicas.
Quer saber mais? Então leia abaixo todos os direitos e deveres
de cada uma das partes envolvidas em um contrato de locação.
Uma dica: preste atenção nas terminologias e explicações
contidas nos quadros.
Fonte: Zoudine, Isola e Advogados Associados.
Texto: Gisele Moraes
Negociar para que o IPTU (Imposto Predial Territorial) urbano e seguro
contra fogo sejam pagos pelo inquilino.
Reajustar o aluguel do imóvel após um ano de locação.
Não indenizar o inquilino: por benfeitorias
úteis feitas sem autorização por escrito do
locador; por benfeitorias
voluntuárias, ou por qualquer benfeitoria,
caso o contrato tenha cláusula de renúncia do locatário
ao direito
de retenção ou de indenização.
Promover ação de despejo por falta de pagamento se o locatário
deixar de pagar o aluguel ou qualquer outro encargo de sua responsabilidade
Exigir do locatário o pagamento dos encargos e despesas
condominiais ordinárias.
Indenizar o inquilino em caso de benfeitorias
necessárias.
Responder pelos vícios
ocultos do imóvel locado que existam desde período
anterior à locação.
Fornecer ao locatário recibo que discrimine detalhadamente todas
as quantias pagas por ele.
Pagar todas e quaisquer taxas ou despesas de intermediação,
administração, publicidade, elaboração de
contrato ou renovação, pesquisas de idoneidade do locatário
e do fiador.
Estar em dia com o IPTU e seguro contra fogo, caso o contrato não
estipule a quem cabem tais obrigações.
Pagar todas as despesas
extraordinárias de condomínio.
Jamais cobrar antecipadamente o aluguel. Exceções: se
for locação para temporada,
caso o contrato não previr qualquer garantia ou se a mesma se
extinguiu e não foi substituída.
Dar preferência ao locatário caso coloque o imóvel
à venda.
Exigir que o locador responda pelos vícios
ocultos do imóvel locado.
Negociar uma carência para o pagamento do aluguel caso o imóvel
necessite de obras ou outras medidas para que tenha condições
de ser habitado ou atender ao fim a que se destina.
Requerer recibos que discriminem todos os valores pagos.
Negociar para que o locador pague IPTU e seguro contra fogo.
Exigir que o locador exiba todos os comprovantes de despesas, taxas,
impostos e serviços que lhe estão sendo cobrados juntamente
com o aluguel.
Caso o imóvel for colocado à venda, o inquilino tem preferência
para adquiri-lo, nas mesmas condições que estiver sendo
ofertado ou negociado a terceiros.
Não devolver o imóvel até que seja indenizado por
ter realizado: benfeitorias
necessárias ou benfeitorias
úteis feitas com autorização prévia
e por escrito do locador. Exceção: caso o contrato dite
o contrário.
Devolver o imóvel durante o prazo de vigência da locação,
desde que pague a multa
contratual.
Não pagar multa por deixar o imóvel antes de terminar
o prazo de locação, caso o seu empregador o transfira
para outra localidade. Detalhe: o proprietário do imóvel
deve ser avisado com 30 dias de antecedência.
Se o locador considerar ação de despejo por falta de pagamento,
o inquilino terá o direito de depositar, judicialmente, o valor
total devido e continuar no imóvel. Importante: o locatário
será obrigado a desocupar o imóvel caso faça isso
por três vezes, no mesmo ano.
Avisar o locador com 30 dias de antecedência e pagar a multa
contratual, se precisar deixar o imóvel antes do prazo de
vigência previsto no contrato. Exceção: quando for
transferido de cidade por seu empregador.
Pagar pontualmente o aluguel.
Responsabilizar-se por todas as despesas
condominiais ordinárias.
Pagar IPTU, seguro contra fogo e demais encargos, caso o contrato preveja
como suas tais obrigações.
Providenciar e pagar pelas reparações dos danos que causou
ao imóvel ou às suas instalações.
Responsabilizar-se pelo imóvel e pelas obrigações
de locatário até a entrega das chaves ao locador.
Entregar ao locador todas as correspondências que contenham documentação
fiscal, administrativa ou tributária, sobre o imóvel.
Não sublocar o imóvel, a não ser que o contrato autorize essa conduta.
Fonte: Zoudine, Isola e Advogados Associados.
Texto: Gisele Moraes
Vender o imóvel enquanto vigora o contrato de locação.
Promover ação de despejo por necessidade de obras urgentes
determinadas pelo Poder Público, por mútuo acordo ou ainda
nos casos em que o inquilino não cumprir o contrato estabelecido.
Reaver o imóvel quando o contrato for firmado por prazo igual
ou superior a 30 meses e a locação for prorrogada por
prazo indeterminado.
Nos contratos com prazo de locação inferior a 30 meses
e que foram prorrogados automaticamente por prazo indeterminado, o locador
poderá retomar o imóvel: se o contrato
de trabalho vinculado à locação for extinto,
para uso próprio do cônjuge ou companheiro, para uso residencial
de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel
residencial próprio, para demolição ou edificação
aprovada ou exigida pelos órgãos públicos, para
realização de obras que aumentem a área construída
em, pelo menos, 20%.
Detalhar as condições do imóvel ao ser entregue
e os bens que estão nele. Atenção: antes da elaboração
do documento, é recomendável que locador e locatário
vistoriem o imóvel.
Entregar o imóvel ao locatário em perfeitas condições
de habitabilidade, ou de atender à sua destinação.
Exceção: se constar no contrato que o inquilino aceita
o imóvel nas condições em que ele se encontra.
Fornecer ao inquilino uma descrição detalhada do imóvel
e do estado em que está, apontando eventuais defeitos existentes.
Nos contratos por prazo determinado, o locador não pode reaver
o imóvel durante o prazo inicial de vigência. Exceção:
por motivo de falta de pagamento de aluguel ou qualquer outro encargo,
necessidade de obras urgentes determinadas pelo Poder Público,
por mútuo acordo ou se o contrato não for cumprido pelo
inquilino.
Requerer uma descrição minuciosa do imóvel e de
todos os eventuais defeitos existentes, para que não seja obrigado
a repará-los.
Exigir que conste no contrato uma cláusula de vigência
do mesmo no caso de venda do imóvel a terceiros.
Registrar o contrato de locação no cartório de
registro de imóveis competente, a fim de que o documento seja
respeitado por eventual terceiro comprador.
Desde que o contrato esteja prorrogado por tempo indeterminado, o locatário
poderá desocupar o imóvel avisando o proprietário
por escrito, com no mínimo 30 dias de antecedência, sem
ter de pagar multa.
Se o contrato for firmado por prazo igual ou superior a 30 meses, a
locação prorrogada por prazo indeterminado e o locador
pedir o imóvel, o inquilino tem o dever de devolvê-lo.
Nos contratos com prazo de locação inferior a 30 meses
e que foram prorrogados automaticamente por tempo indeterminado, o locatário
deverá ceder o imóvel: caso termine o contrato de trabalho
feito pelo locador, para uso próprio, do cônjuge ou companheiro,
para uso residencial de ascendente ou descendente do locador que não
disponha de imóvel residencial próprio, para demolição
ou edificação aprovada ou exigida pelos órgãos
públicos, para realização de obras aprovadas que
aumentem a área construída em 20%, no mínimo.
Fonte: Zoudine, Isola e Advogados Associados.
Texto: Gisele Moraes
Exigir do locatário qualquer uma das garantias locatícias
previstas em lei: fiança, caução ou seguro
de fiança locatícia.
Reclamar a substituição do fiador ou da modalidade da
garantia: caso esse tenha falecido ou se tornado fiador
insolvente; tenha seus imóveis alienados ou bens
gravados de ônus; não comunique seu novo endereço
ou ainda se a locação se prorrogar por tempo indeterminado,
sendo a fiança ajustada por prazo certo.
Requerer antecipadamente o pagamento do aluguel e encargos se a locação
não estiver assegurada por uma das garantias locatícias.
Pedir apenas uma modalidade de garantia pela locação.
Se a garantia da locação tiver sido um depósito
em dinheiro, o inquilino poderá receber a quantia de volta no
final da locação, descontados as pendências ou aluguéis
em atraso e corrigidos pelo índice da caderneta de poupança.
Apresentar um fiador idôneo, seguro-fiança ou caução como garantia pela locação.
Seguro-fiança ou seguro de fiança locatícia - garantia
prevista em contrato e dada por uma seguradora. O prêmio é
pago pelo inquilino.
Fonte: Zoudine, Isola e Advogados Associados.
Texto: Gisele Moraes
Vistoriar o imóvel alugado, desde que a visita seja agendada
com o locatário.
Garantir ao inquilino o uso pacífico do imóvel durante
todo o período da locação.
Exigir que o imóvel esteja em condições habitáveis
ou que atenda ao fim a que se destina.
Requerer do locador todas as providências necessárias para
garantir o uso pacífico do imóvel locado.
Usar regularmente o imóvel locado e não desviá-lo
de sua destinação, tratando-o como se lhe pertencesse.
Devolver o imóvel no final da locação no mesmo
estado em que o recebeu, salvo as deteriorações causadas
pelo desgaste natural.
Comunicar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito do
imóvel e também sobre qualquer perturbação
de terceiros.
Solicitar por escrito o consentimento do locador para a realização
de qualquer reforma no imóvel
Permitir a vistoria do imóvel, desde que previamente agendada.
